La loi Alur : pour un syndic plus éthique

10 juillet 1965, c’est la date de la première loi qui définissait la liste des tâches fondamentales incombant au syndic en tant que mandataire de la copropriété. Après des alertes successives de la part d’associations et diverses autorités, il était temps de la rénover et de remédier à certaines dérives. C’est l’un des volets du projet de loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové (ALUR). Très attendue par les copropriétaires, la loi va davantage contraindre les syndicsprofessionnels.

Le 28 mai 2013 l’UFC Que Choisir et l’Association des copropriétaires (ARC) lançaient un nouvel observatoire chargé de faire un état des lieux des pratiques des syndicsprofessionnels. Les premiers résultats ont révélé de nombreux abus (surfacturations, prestations fantaisistes et frais prohibitifs). Le taux de satisfaction est d’à peine 64 % pour les clients des cinq plus grands réseaux de syndics.

Le fond du problème mis en exergue par les deux associations réside principalement dans le contenu législatif aujourd’hui dépassé qui définit le mode de contrat qui lie le syndicat de copropriétaire et le syndic de copropriété. Cette loi pose que la rémunération est constituée de deux volets : un forfait de base, annuel comprenant les tâches dites de « gestion courante » et les honoraires supplémentaires qui rétribuent des prestations dites « particulières », c’est-à-dire entrainant un travail inhabituel, et donc facturable en supplément.

Les contrats ainsi rédigés, rendant difficile la distinction entre prestations particulières et prestations de gestion courante, ont donné lieu à de nombreuses dérives de la part dessyndics plus téméraires, aboutissant in fine à des frais supplémentaires pouvant aller jusqu’à 50 % du prix du forfait. Il était temps de rendre justice aux copropriétaires et de rééquilibrer les relations contractuelles.

Première proposition de l’UFC et de l’ARC, repris par le projet de loi Alur : l’ouverture obligatoire d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Ceci permet au syndicat d’avoir une meilleure visibilité sur la trésorerie tout en sécurisant les fonds en cas de défaillance du syndic. Jusqu’ici, les copropriétaires optaient en grande majorité pour le compte unique car les grands réseaux de syndic proposaient un supplément d’honoraire dissuasif pour l’ouverture d’un compte séparé (entre 15 % et 39 % plus cher). Une pratique qui s’est généralisée à l’ensemble du secteur, à quelques exceptions près.

Il était également temps de mettre fin aux nombreuses dérives du forfait dit « tout compris » qui ne comprenait en réalité pas grand-chose. Les syndics présentaient des prestations obligatoires comme des prestations particulières faisant ainsi croire à des avantages commerciaux. Ils n’hésitaient pas non plus à inscrire des prestations particulières payantes en sus dans leur offre forfaitisée. Dorénavant, le contrat de syndic devra indiquer noir sur blanc la liste « limitative » des prestations particulières qui donneront droit à une rémunération supplémentaire.

Les associations pointaient également du doigt la multiplication des clauses abusives, s’insurgeaient devant les tarifs réclamés pour la réalisation de travaux exceptionnels et réclamaient le plafonnement des frais dits privatifs. La loi Alur prévoit de créer un « Conseil de l’immobilier » chargé de veiller à la bonne déontologie des professionnels du secteur. Elle projette également d’interdire l’introduction d’un barème d’honoraires dans les contrats. En cas de gros travaux, les honoraires seront votés au cas par cas en Assemblée générale.

Le projet de loi a déjà été examiné à l’Assemblée nationale courant septembre 2013, puis par la commission des affaires économiques les 9 et 10 octobre 2013. Il sera discuté en première lecture en séance publique entre le 22 et le 25 octobre 2013.

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